住宅ローンを組む場合、基本的には担保の設定が必要です。
担保にはいくつかの種類があり、それによってメリットデメリットも変わってきます。
担保なしで住宅ローンを借りられないかも気になるかもしれません。
そこでこの記事では住宅ローンの担保について詳しく説明していきます。
１．住宅ローンの担保について簡単に説明！
住宅ローンを組むときには、担保を設定するのが基本です。
銀行にとっても何千万円とお金を貸すのはリスクが高いです。
万が一債務者が返済できなくなった場合の損害が大きいので、その損害を小さくするために設定されるのが担保です。
担保を設定することで、返済できなくなった場合に借金を回収できるため、銀行にとってリスクが下がります。
また担保の価値によって、住宅ローンの借入限度額が変わります。
例えば、資産価値の高い不動産を担保にした場合には、借入金額が多くなります。
逆に資産価値の低い不動産を担保にした場合には、借りられる金額は少ないです。
２．どんなものを担保に設定できるのか？
・人的担保（連帯保証人や保証会社）
住宅ローンの担保の一つとなるのが、保証人、連帯保証人、連帯債務者などの人的担保です。
住宅ローンの場合は、連帯保証人や連帯債務者の場合が多いです。
万が一住宅ローンの返済ができなくなった場合には、債務者の代わりに連帯保証人や債務者が借金を返済しなければいけません。
連帯保証人や連帯債務者には債務者と同様に借金返済義務があり、強制力が強いので注意が必要です。
人に頼む場合は、配偶者や親などの身内が中心になるかと思います。
もし連帯保証人や連帯債務者を用意できない場合には、保証料を払って保証会社に保証人になってもらう場合もあります。
住宅ローンのプランや審査状況によっては人的担保なしで住宅ローンを組める場合もあります。
・購入する家やマンション
住宅ローンの担保として一般的なのが、購入する家やマンションを担保にすることです。
土地や建物を担保にするときには抵当権を設定する必要があります。
抵当権を設定することで、銀行はその不動産を競売にかけて借金の返済に充てられます。
多くの住宅ローンでは担保として「土地や建物の第一順位の抵当権に登録すること」が条件になっています。
住宅ローンの金利が安いのは、土地や建物に抵当権を設定するからです。
銀行にとって一番困るのが、貸したお金が返ってこないことです。
リスクが高ければその分、金利を多めに取らないと利益が出ません。
しかし、土地や建物に抵当権を設定できれば、最低限の資金は回収できます。
銀行にとってリスクが低いので、金利が安くなる仕組みになっています。
「建物のみの担保で住宅ローンは借りられるのか？」
- 親の土地に家を建てる
- すでに持っている土地に家を建てる
など土地の購入に住宅ローンで借りたお金を使わない場合もあるかと思います。
その場合、土地を担保に入れてしまうと万が一の時に建物と一緒に競売にかけられてしまいます。
なので、住宅ローンを組むときに建物のみを担保に設定できないかと思う人もいます。
しかし、基本的に住宅ローンを組む場合「土地」と「建物」はセットで抵当権を設定します。
というのも、競売で売るときに、土地が別の人の建物を買う人はいません。
建物だけ抵当権を設定しても売れないので、土地もまとめて抵当権に設定するのが原則となっています。
・預金
住宅ローンの中には預金担保貸付や預金連動型住宅ローンがあります。
これはその名の通り預金を担保にした住宅ローンです。
預金を担保にする場合、預金分の住宅ローンは金利が０％だったり、安い金利が適応されます。
例えば、４０００万円の住宅ローンを組むときに１０００万円の預金を担保とした場合、１０００万円分は安い金利が適応されるわけです。
ただデメリットとして、ローン完済するまで預金の引き出しができなくなるなどの制限がかかります。
なので、正直なところ預金を担保にして住宅ローンを借りるのは意味がないことが多いです。
最初から払えるお金があるのであれば、頭金にして支払ったほうがいいです。
３．担保の価値はどうやって評価される？
住宅ローンの審査では担保にどれくらいの価値があるのかを調べます。
担保の評価は「土地」と「建物」でそれぞれ別の評価をします。
| ◆土地の担保評価の求め方
「土地の担保評価＝路線価額×土地の広さ（平米）」 ※路線価額は国税庁の「線路価図・評価倍率表」にて確認できます。 ◆建物の担保評価 「建物の担保評価＝再調達価格×延べ床面積×残存年数÷法定耐用年数」 |
住宅ローンの審査時に担保の価値を調べられますが、銀行はそれほど厳密に価値を評価しません。
基本的に家の価値は年々下がっていきます。
今の価値がいくらであろうと将来的に価値が変わるわけですから、そこまで厳密に評価しても仕方ないんです。
担保の価値によってある程度、住宅ローンの借入金額は変わってきます。
しかし、審査で重要になるのは、担保の価値よりも申込者の人物評価です。
例えば、担保評価額が１００％の高級マンションの住宅ローンを組むときに、アルバイトで収入が少なければ審査は通りません。
逆に担保評価額が５０％の中古物件でも、大企業の正社員であれば、購入費用全額の融資を受けられるでしょう。
なので、あまり担保の価値を気にしても仕方ありません。
４．担保なしで住宅ローンを組めるのか？
ここまで担保について説明してきましたが、中には担保なしで住宅ローンを組みたい人もいるかと思います。
実は無担保の住宅ローンもあります。
自宅を担保に設定する必要がなく、担保審査がない分審査がスムーズにできるなどのメリットがあります。
しかしデメリットとして
- 有担保よりも金利が高い
- 借入限度額が少ない
- 返済期間が短い
など多いです。
借入金額も１０００万円までと住宅ローンにしては少ない目の金額が限度額です。
購入する物件の購入費用をほとんど払える場合ぐらいしか、無担保の住宅ローンは組めません。
１０００万円を超えるような高額融資を希望する場合には、有担保の住宅ローンを組みましょう。
